Si les propriétaires d'appartements immeuble d'appartements Si vous n'êtes pas satisfait de l'organisation de gestion, ils peuvent la modifier. Cependant, peuvent-ils changer plus d'un société de gestionà un autre, et, par exemple, créer votre propre HOA ? Ou vice versa, passer d'une société de gestion à une HOA ? Comment changer de société de gestion dans un immeuble à appartements et bien d'autres questions seront abordées dans cet article.

Est-il possible de changer de société de gestion pour une autre ?

Les propriétaires ont le droit de choisir le mode de gestion : par exemple, ils peuvent organiser une association de propriétaires ou confier la direction à un organisme de gestion.

Depuis 2015, les règles de fonctionnement des sociétés de gestion sont devenues beaucoup plus strictes : elles sont par exemple soumises à un agrément. Cependant, leur travail n'apporte pas toujours satisfaction aux propriétaires d'appartements, d'autant plus qu'ils paient des sommes décentes pour l'entretien de la maison. C'est pourquoi la question de savoir comment changer de société de gestion dans un immeuble à appartements est si urgente.

Est-il possible de changer de société de gestion en HOA et vice versa ?

Si vous vous interrogez sur la réponse courte, elle est positive : vous pouvez !

Les raisons les plus courantes pour lesquelles les propriétaires décident de changer de société de gestion en HOA sont la performance inadéquate des services, ainsi que les tarifs gonflés. Les tarifs gonflés sont une raison qui peut s’expliquer. Les sociétés de gestion sont des organisations commerciales, ce qui signifie qu’elles ne peuvent fonctionner sans réaliser de profit. Il est assez difficile de prouver une prestation de services inappropriée, cependant, tout est réalisable si les propriétaires connaissent les normes que la société de gestion doit respecter.

Certains organismes de gestion ne remplissent pas toutes leurs obligations spécifiées dans l'accord avec les propriétaires, et les propriétaires de locaux d'habitation sont également confrontés à la question de savoir s'il est possible de changer de société de gestion et, si oui, il est préférable de changer. à une autre similaire ou créer une association de propriétaires. Il est possible, et parfois même simplement nécessaire, de créer un partenariat après avoir travaillé avec une société de gestion.

Pour transformer la société de gestion en HOA, il faut décider de créer une association de propriétaires, et aussi être patient, car dans la pratique, la plupart des sociétés de gestion ne sont pas pressées de céder les rênes aux associations de propriétaires.

Il est également possible de changer le HOA vers le Royaume-Uni.

Changement de HOA

La question de savoir comment remplacer le HOA par un autre partenariat n'a pas beaucoup de sens. Dans une maison qui a confié les rênes à une HOA, il n'y a généralement qu'une seule association de propriétaires et il ne sera pas possible de passer à une autre. Cependant, vous pouvez réélire le président de l'association des propriétaires si vous n'êtes pas satisfait du travail du précédent.

Pour changer le président de la HOA selon toutes les règles, il est nécessaire d'adresser à chaque propriétaire un avis de convocation par lettre recommandée. Vous pouvez simplement informer tout le monde dans la maison de la réunion à venir. Pour sa légitimité, au moins 50 % des membres de la HOA ainsi qu'au moins 50 % des propriétaires doivent être présents à la réunion.

Au cours de la réunion, un processus d'élection devrait avoir lieu sous la forme d'un vote ouvert ou fermé, selon les résultats duquel un nouveau président sera choisi. Un élément obligatoire de toute réunion HOA est le protocole. Après avoir nommé un nouveau président, il est nécessaire d'envoyer des notifications au Service fédéral des impôts et aux autres autorités concernant le changement de président. L'INFS doit également procéder à un ajustement au Registre d'État unifié des personnes morales de la société en ce qui concerne son directeur.
Lors de la réunion, une décision peut également être prise de transférer l'entretien de la maison à une société de gestion.

Il peut également vous être utile de vous familiariser avec ce schéma :

Cadre législatif

Changer de société de gestion dans un immeuble à appartements est une question qu'un propriétaire sur deux se pose. Cependant, changer de société de gestion peut en réalité être beaucoup plus difficile et les propriétaires doivent donc comprendre cadre législatif de cette action. Principal acte normatif, agissant en tant que régulateur des activités des sociétés de gestion, est le Code du logement de la Fédération de Russie. Selon le code du logement en vigueur, vous pouvez connaître les responsabilités de la société de gestion, ainsi que les raisons pour lesquelles les propriétaires peuvent changer de société de gestion.

Raisons

Les propriétaires d'appartements dans un immeuble à appartements peuvent changer de société de gestion pour les raisons suivantes :

• à la demande de la majorité des propriétaires, exprimée lors de l'assemblée générale (dans ce cas il convient de parler du manquement de la société de gestion à ses obligations ou de la surestimation par la société de gestion des tarifs des prestations) ;
• absence d'agrément de la société de gestion ;
• si la société de gestion ne remplit pas ses obligations ou ses performances, mais de manière inappropriée.

Même une seule raison suffira amplement pour que les propriétaires changent de société de gestion ou changent complètement de type de conseil d'administration.

Procédure de changement de société de gestion dans un immeuble à appartements

La procédure de changement d’une société de gestion à une autre comporte plusieurs étapes. Regardons-les :

1. Les propriétaires des appartements décident qu'il est temps de changer de société de gestion.
2. Sélection d'une nouvelle société de gestion.
3. Transfert des procès-verbaux de réunion des anciennes et nouvelles sociétés de gestion.

En plus de ces étapes, des étapes intermédiaires sont également impliquées, à savoir la tenue de réunions de propriétaires d'appartements dans un immeuble résidentiel. Plusieurs réunions intermédiaires peuvent avoir lieu, ainsi qu'une réunion principale, au cours de laquelle une décision sera prise de refuser les services de l'entreprise précédente, et également à l'issue de laquelle une décision sera prise sur le choix. nouvelle organisation.

Notification

Pour que l'assemblée principale soit considérée comme légale, la notification du changement de société de gestion doit être adressée à chaque propriétaire de logement par lettre recommandée au plus tôt 10 jours avant la date prévue de l'assemblée.

Si vous n'informez pas au moins un propriétaire d'appartement, la réunion elle-même et ses résultats peuvent être considérés comme illégaux. De plus, pour que les résultats de l'assemblée soient légaux, au moins la moitié du nombre total de propriétaires doivent être présents.

Procédure de transfert de documents

La personne autorisée sélectionnée, ou la société de gestion élue ou le président de la HOA, doit contacter l'ancienne société de gestion avec une demande de transfert de documentation. La demande doit être accompagnée d'un passeport, d'un protocole de changement de société de gestion, ainsi que d'un certificat d'enregistrement (si un représentant de la HOA ou d'une nouvelle société de gestion postule auprès de l'ancienne société de gestion).

Si la réunion au cours de laquelle il a été décidé de choisir une société de gestion était absente, puis, entre autres, la demande est accompagnée d'un registre des propriétaires de locaux dans un immeuble non résidentiel, d'un document qui confirme leur convocation à la prochaine assemblée, ainsi que des documents confirmant la tenue du vote et la collecte d'un nombre de voix suffisant.

Selon la législation en vigueur (2017), l'ancienne société de gestion peut continuer à exercer ses fonctions pendant deux mois au maximum après que les propriétaires ont pris la décision de la modifier.

L'ancienne société de gestion est tenue de vérifier les documents auprès du représentant de la nouvelle société de gestion ou HOA dans un délai de 2 jours à compter de la date de leur réception. Si l'ancien Code pénal y trouve des erreurs, il est alors obligé d'en informer l'expéditeur.

Si tout est en ordre avec les documents, l'ancienne société de gestion entame le processus de transfert des documents vers la nouvelle société de gestion ou HOA. Les documents doivent être transférés à la nouvelle société de gestion ou HOA dans un délai d'un mois avant que le nouveau conseil d'administration ne devienne responsable de la gestion de l'immeuble.

Vous ne comprenez pas encore tout ? Regardez la vidéo, elle explique aussi tout correctement :

La procédure pour changer le HOA au Royaume-Uni

Afin de transformer la société en société de gestion, il est nécessaire, comme dans le cas d'un changement de société de gestion, d'organiser une assemblée des propriétaires, au cours de laquelle il est nécessaire d'examiner la question de la liquidation de la société, et également de décider sur la société de gestion. L'algorithme des actions est similaire à celui déjà décrit ci-dessus.

1. La première chose à faire est d’informer tous les propriétaires de la réunion. Une fois le quorum atteint, la réunion peut commencer.
2. Sur la base de ses résultats, un protocole devrait être élaboré, qui joue ensuite un rôle important dans le transfert des documents de la copropriété à la société de gestion.
3. Le premier dispose également de deux mois pour finaliser tous les dossiers et les transférer à la nouvelle organisation de gestion.

Comme vous pouvez le constater, passer d'une HOA à une société de gestion n'est pas difficile.

Un problème particulier est le refus de l'ancienne société de gestion de transférer des documents à la nouvelle société de gestion. Dans ce cas, vous pouvez contacter déclaration de sinistre au tribunal.

Sélection d'une nouvelle société de gestion

La sélection d'une nouvelle société de gestion comprend plusieurs étapes. Considérez chacun d’eux :

1. Activités préparatoires. Il est donc nécessaire, avant même la réunion, de savoir approximativement quel organisme de gestion vous devez choisir et par lequel vous souhaitez remplacer celui existant. Les activités préparatoires comprennent également l'envoi d'avis sur la prochaine réunion et son ordre du jour.
2. Tenir une réunion. Pour qu'une réunion soit considérée comme légale, au moins 50 % du nombre total des propriétaires doivent être présents. Le matériel de sortie est le protocole. La décision est prise simplement à la majorité.
3. Après la réunion, il est nécessaire de faire des copies du procès-verbal et de les transmettre aussi bien à l'ancienne qu'à la nouvelle société de gestion.
4. Conclusion d'un accord avec une nouvelle société de gestion.
5. Transfert de documents de l'ancienne société de gestion vers la nouvelle.
6. Conclusion d'une nouvelle société de gestion de contrats avec des entreprises fournisseurs de ressources.

Si les propriétaires d'appartements dans un immeuble sont mécontents organisation de gestion, ils peuvent le changer. Il existe une procédure spéciale et certaines règles concernant la manière de changer avec compétence de société de gestion, ou de passer à une forme de gestion directe des propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements, ou de créer un HOA à cet effet. Dans cet article, nous expliquerons comment modifier correctement l'organisation de gestion.

Que faut-il pour changer de société de gestion ?

Il arrive souvent que les propriétaires d'appartements estiment que la société de gestion leur fournit des services de mauvaise qualité ou incomplets. Dans une telle situation, les résidents d'un immeuble à appartements ont le droit de demander la reconclusion du contrat de gestion afin de le modifier et de le compléter. Quelles sections du document nécessitent le plus souvent des modifications ? Tout d'abord, il s'agit d'une liste de travaux et prestations de la société de gestion pour l'entretien de la maison, qui ne répond pas aux exigences du Comité national de la construction. De plus, il est souvent nécessaire de compléter l'accord par des informations sur la manière dont l'organisme de gestion surveille le respect de ses obligations, ce qui est inclus dans la propriété commune, ainsi que dans quel ordre le montant des honoraires pour les services de la société de gestion change. .

Afin de renouveler le contrat de gestion, vous devez :

1. demander un contrat de gestion à la société de gestion pour examen ;
2. comparer le contenu de l'accord avec les normes contenues dans le Code du logement de la Fédération de Russie (partie 3 de l'article 162) ;
3. décrire les différences dans le protocole et le présenter au Code criminel ;
4. si nécessaire, constituer un groupe de travail avec la participation de l'organisme de gestion pour rédiger un texte convenu de l'accord ;
5. envisager l’adoption d’un accord de gestion concerté pour assemblée générale les résidents;
6. exiger de la société de gestion une copie de la convention convenue ;
7. fournir le texte convenu de l'accord aux propriétaires d'appartements pour étude et signature ;
8. approuver les principales dispositions de la convention lors d'une assemblée générale des résidents ;
9. si la société de gestion refuse de convenir d'un accord avec les propriétaires de l'appartement, ceux-ci peuvent décider de changer de société de gestion et entamer la procédure appropriée.

Pourquoi les propriétaires décident-ils de changer de société de gestion dans un immeuble à appartements ?

Les responsabilités de la société de gestion doivent être clairement définies dans la convention que les résidents de l'immeuble concluent avec elle. Le motif du remplacement de la société de gestion est dans la plupart des cas son incapacité à remplir ses responsabilités ou leur accomplissement au niveau approprié. Les propriétaires d'appartements prennent souvent la décision de changer d'organisation de gestion en raison de l'inaccessibilité et de l'opacité des informations sur les activités de l'entreprise (la loi oblige les sociétés de gestion à divulguer aux résidents les informations sur leur travail).

Ainsi, les raisons les plus courantes pour changer de société de gestion sont les suivantes.

• Faible qualité services fournis:

• non-respect des conditions thermiques pendant la saison froide ;
• approvisionnement en eau irrégulier, manque d'eau chaude ;
• Enlèvement des déchets avec retards, etc.

• Entretien des biens communs en mauvais état:

• réparation intempestive des pannes des biens et équipements communs (il existe des délais stricts pour la réalisation de ces travaux) ;
• absence ou mauvaise qualité des réparations, du nettoyage des zones et autres travaux.

• Masquage des donnéessur votre propre travail.
• Réponse tardive aux plaintes des propriétaires d'appartements, non-respect de leurs obligations.

S'il existe des preuves de l'inaction de la société de gestion, les propriétaires d'appartements doivent déposer une plainte. Chaque cas de manquement de la société de gestion à ses obligations doit être documenté par l'établissement d'actes qui serviront à l'avenir au changement de société de gestion.

Si la société de gestion ne répond pas aux plaintes et continue d'ignorer ses responsabilités directes, la coopération avec elle doit cesser. La loi prévoit le droit des propriétaires de changer de société de gestion à la fin du contrat. Il est interdit d'y mettre fin pendant la première année d'activité de la société de gestion.

Avis d'expert

Les activités d'une bonne société de gestion doivent être transparentes pour les propriétaires d'appartements

Yu.M. Fedorov,

expert du magazine « Gestion des immeubles à appartements »

Prévenir l'apparition de dettes parmi les résidents d'un immeuble est une tactique plus efficace que de les recouvrer. Plus la société de gestion remplit mieux ses obligations, plus le volume des paiements encaissés est élevé, plus la société jouit de la confiance des propriétaires d'appartements. Lors de l'élaboration d'une stratégie pour son travail, l'organisme de gestion doit analyser soigneusement les besoins et les souhaits des résidents des immeubles à appartements.

Est-il possible de changer de société de gestion dans un nouveau bâtiment ?

Une fois la maison mise en service, l'organisation compétente - la société de gestion - commence à l'entretenir. Dans la plupart des cas, le développeur, soucieux de son propre bénéfice, propose et annonce de toutes les manières possibles les services d'une organisation subsidiaire. En outre, l'entreprise qui a construit l'immeuble peut impliquer dans la coopération la société de gestion chargée de l'entretien des maisons de la région.

Quels sont les avantages de faire appel à une société de gestion filiale du promoteur ?

• Les services publics sont fournis immédiatement après que les propriétaires ont reçu les clés des appartements.
• Avec un degré de probabilité élevé, le promoteur supervisera les travaux visant à maintenir la maison en bon état technique, car cela affectera directement sa réputation.
• La société de gestion de la filiale est compétente pour résoudre tout problème d'ingénierie.

La coopération avec une société de gestion filiale du promoteur présente également des inconvénients, parmi lesquels les suivants :

• les flux financiers transiteront non seulement par la société de gestion, mais également par le promoteur ;
• l'organisme de gestion pourra gonfler artificiellement le montant des factures de services publics ;
• Grâce à une organisation « de poche », la société de gestion pourra ignorer les réclamations des résidents ;
• l'entreprise pourra disposer du terrain comme l'entreprise de construction le jugera nécessaire.

Lors de l'établissement d'une convention avec la société de gestion, les résidents ont le droit d'y indiquer la liste des travaux et services qu'ils attendent d'elle. Cependant, cette option n'est pas disponible lorsque vous travaillez avec une organisation de gestion filiale du développeur.

Pour éviter que l'une des situations ci-dessus ne se produise, lors d'un emménagement dans de nouveaux immeubles, de nombreux propriétaires d'appartements décident de changer de société de gestion et privilégient les organismes indépendants. Ils n'ont le droit de le faire qu'après qu'au moins 50 % des résidents ont emménagé dans leur appartement. Avec cet indicateur, les propriétaires auront le droit de former divers partenariats qui, lors de réunions, décideront des modalités de changement de société de gestion.

2 façons de changer de société de gestion dans la maison

Méthode 1. Lorsque le contrat est expiré

Le moment d’expiration du contrat est optimal pour changer de société de gestion.

Si aucune des parties n'a exprimé le souhait de mettre fin au contrat, celui-ci est renouvelé tacitement. Pour clarifier la durée de validité du contrat, vous devez contacter directement les autorités administratives ou la direction.

Méthode 2. Lorsque le contrat est encore en vigueur

Il est beaucoup plus difficile de changer l'organisation de gestion si le contrat n'est pas encore expiré. Si les propriétaires des appartements MKD ont déjà décidé du choix d'une nouvelle société de gestion, ce sera celle qui mettra fin au contrat précédent. Cependant, si le HOA n'a pas encore été sélectionné, les propriétaires eux-mêmes devront se mettre au travail.

Selon l'art. 450 Code civil La Russie peut mettre fin au traité avant son expiration de plusieurs manières.

1. Par accord des parties.

S'applique si les propriétaires de tous les appartements acceptent de changer l'organisme de gestion. Tout d'abord, il est nécessaire de rédiger et de signer un accord avec l'entreprise existante, qui révèle l'algorithme de transfert aux successeurs de toute la documentation concernant les immeubles à appartements, les fonds pour les règlements avec les prestataires de services, les matériaux non dépensés, les fonds pour les réparations, etc. Une fois la réception terminée, vous devez conclure un accord avec le nouvel organisme de gestion.

1. Selon l'accord actuel.

Certains contrats de service MKD contiennent des informations sur les règles de résiliation. Généralement, si les propriétaires informent la société de gestion un mois à l'avance de leur intention de mettre fin à la coopération, la société est automatiquement libérée de ses obligations.

1. Conformément à l'art. 45 du Code civil de la Fédération de Russie.

Cet article sert de base à la résiliation du contrat en cas d'évolution imprévue. Si l'une des parties ne le reconnaît pas, le contrat peut être résilié en saisissant le tribunal.

1. Selon d'autres lois.

Le Code du logement de la Fédération de Russie (article 161) établit le droit des propriétaires d'appartements de changer d'organisation de gestion. Cela peut être fait en créant un HOA, qui refusera les services de la société de gestion et gérera l'immeuble.

Cependant, dans ce contexte, l'algorithme de résiliation du contrat n'est pas réglementé par la loi. Si ces règles ne sont pas précisées dans le contrat de prestation de services, sa résiliation doit être effectuée lors d'une assemblée générale selon les modalités décrites précédemment.

1. Au tribunal.

En cas de violations importantes des termes du contrat par la société de gestion, les propriétaires d'appartements ont le droit d'intenter une action en justice pour résilier le contrat de service. L'article 450 du Code civil révèle concept de violations significatives qui sont :

• non-respect des conditions de température dans les appartements ;
• la présence d'ascenseurs qui ne fonctionnent pas ;
• approvisionnement irrégulier en eau et en électricité ;
• toit usé, etc.

La société de gestion viole les termes du contrat de service non seulement lorsqu'elle n'agit pas en présence de violations, mais également lorsqu'elle ne respecte pas les délais. Après avoir examiné les preuves fournies, constituées de plaintes et de rapports des résidents adressés à l'organisme de gestion lui-même ou aux autorités de régulation, le tribunal résilie le contrat.

L'accord avec la société de gestion est signé par les propriétaires de tous les appartements, la décision de saisir le tribunal doit donc être prise par l'assemblée générale des résidents. Au cours de la discussion, un groupe autorisé est constitué, dont chacun des membres reçoit des procurations des propriétaires de tous les appartements. La loi ne permet pas aux propriétaires de saisir le tribunal pour leur propre compte.

Pendant longtemps, les tribunaux russes n'ont pas reconnu le droit des assemblées générales des résidents de décider de changer de société de gestion en l'absence de preuve d'une violation significative des termes du contrat. Mais, s'appuyant sur la résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 22 novembre 2011 n° 7677/11 dans l'affaire n° A65-11798/2010-SG3-14), les tribunaux ont changé leur position sur ces dernières années.

Aujourd'hui, les contrats de gestion d'immeubles à appartements ont une structure mixte, comprenant des éléments du contrat prestation payante services et contrats avec une prédominance du premier. Ce fait signifie que la procédure unilatérale de résiliation du contrat à tout moment peut être appliquée par les propriétaires, et pas seulement lorsque la société de gestion ne remplit pas ses conditions. Les motifs de résiliation du contrat peuvent être le choix par les résidents en assemblée générale d'un autre mode de gestion de la maison ou la décision de changer d'organisation.

En d'autres termes, après avoir choisi un certain système de gestion et une méthode de gestion des immeubles à appartements, les propriétaires d'appartements ne sont pas privés de la possibilité de les modifier, et pour cela il n'est pas du tout nécessaire de documenter les faits de violations de la part de gestionnaires. Soit dit en passant, le Code criminel peut également renoncer unilatéralement à ses pouvoirs à l'égard d'une maison particulière.

Changer de société de gestion de l'habitat et des services communaux et sélectionner une nouvelle société de gestion

Lors du choix d'une nouvelle société de gestion, le groupe d'initiative des résidents doit prendre en compte les facteurs suivants :

• disponibilité d'une licence (la loi fédérale n° 255 du 21 juillet 2014 stipule qu'un organisme de gestion ne peut exercer des activités que s'il dispose d'une licence d'État) ;
• la nature des relations avec l'administration et l'expérience professionnelle ;
• niveau de travail organisationnel;
• volumes de fonds, fondateurs ;
• combien de maisons sont gérées par cet organisme ;
• quel est l’état des ressources matérielles et de la documentation de l’entreprise ;
• dans quelle mesure les activités de l’organisation sont ouvertes et transparentes ;
• la société de gestion s'efforce-t-elle d'adopter une approche individuelle lorsqu'elle travaille avec les propriétaires ;
• La rapidité avec laquelle l'entreprise répond aux demandes des propriétaires d'appartements ;
• qualifications et expérience des employés;
• ratio travailleurs techniques/gestionnaires ;
• algorithme pour travailler avec les fournisseurs de services publics, politique tarifaire.

Les registres d'État des entités constitutives de la Fédération de Russie contiennent des informations sur toutes les sociétés de gestion titulaires d'une licence. Cette information est ouverte, vous pouvez la retrouver sur les sites officiels des organismes de surveillance du logement du pouvoir exécutif de l'Etat.

Si les propriétaires d'appartements ne sont pas en mesure de choisir de manière indépendante un organisme de gestion, les autorités locales organisent un concours ouvert pour déterminer l'entreprise qui gérera l'immeuble. La loi précise que le concours doit être annoncé dans les 3 jours suivant l'assemblée générale au cours de laquelle les résidents ont annoncé la décision de changer de société de gestion, et tenu 30 jours après son annonce.

Procédure de réalisation de la procédure de changement

Étape 1. Constitution d'un groupe d'initiative

Le groupe d'initiative des propriétaires, organisé par le conseil d'un immeuble à appartements en cas de changement de société de gestion, peut comprendre des membres du conseil d'administration de la HOA ou tout autre propriétaire d'appartements dans l'immeuble en question. Elle a un accès légal à tous les documents liés à la maison, y compris l'accord de coopération avec l'organisme de gestion.

Étape 2. Collecte des documents nécessaires

Un groupe d'initiative de propriétaires commence à collecter des documents afin de justifier la nécessité de changer de société de gestion. La loi oblige les gestionnaires, à la demande des propriétaires d'appartements dans des immeubles à appartements, à fournir tous les documents nécessaires à l'examen. En cas de refus, les propriétaires doivent demander une réponse écrite formelle.

La société de gestion doit fournir :

• certificats de travaux effectués et de services fournis (pour l'année dernière);
• rapports d'inspection des réseaux utilitaires du bâtiment (des 2 dernières années) ;
• contrat de service ou de gestion.

En l'absence de documents, le Code du logement de la Fédération de Russie oblige l'organisme de gestion à établir à ses frais les actes manquants.

Après avoir étudié le dossier et dressé une liste de réclamations, le groupe d'initiative des propriétaires tient une assemblée générale des habitants. Pour assurer le quorum, les avis de cet événement sont envoyés aux adresses au plus tard 10 jours avant la date de l'événement. Un groupe d'initiative de propriétaires se prépare lettres recommandées avec notification, le remet à chaque propriétaire contre signature. L'assemblée est déclarée nulle si même un propriétaire n'a pas reçu d'avertissement officiel.

De plus, pour informer chaque résident, il devra être affiché annonce contenant les informations suivantes :

• sous quelle forme se tient la réunion - en personne ou par contumace (vote) ;
• Nom complet et détails du passeport de chaque initiateur de cette réunion ;
• l'heure, le lieu, la date de l'événement ;
• lieu, date de début et de fin de réception des bulletins de vote - en cas de vote par correspondance ;
• ordre du jour de l'événement. La loi interdit de modifier la liste des sujets lors d'une assemblée générale, ainsi que de prendre en compte des aspects qui n'étaient pas inclus dans le plan de l'assemblée ;
• en cas de vote par correspondance, des bulletins de vote doivent être inclus dans les messages, qui indiquent les noms complets du président, des membres de la commission de dépouillement, ainsi que du secrétaire ;
• de quelle manière les propriétaires des appartements ont été informés du lieu et de l'heure de l'événement.

Étape 3. Convoquer une réunion

Pour changer de société de gestion, vous devez résilier le contrat de service avec elle. Cette décision peut être prise exclusivement par l'assemblée générale des propriétaires d'appartements dans des immeubles à plusieurs appartements. Les intérêts des locataires dans ce cas sont représentés par les membres de la municipalité. Le procès-verbal de l'assemblée générale doit indiquer les faits de violations par la société de gestion des termes de la convention, ainsi que justifier toutes réclamations contre les gérants.

Les décisions de l'assemblée générale des propriétaires sont valables si l'événement a réuni les propriétaires d'appartements d'un immeuble donné ou leurs représentants qui disposent de plus de 50 % des voix de leur nombre total. La décision sur la question du changement de société de gestion est prise à la majorité simple des propriétaires présents au vote (si plus de la moitié des personnes présentes sont favorables). Autrement dit, si plus de la moitié des résidents étaient présents à l'assemblée et que plus de 50 % d'entre eux étaient favorables au changement de société de gestion, les autres doivent s'y conformer. De plus, le nombre de voix de l'un ou l'autre propriétaire ne dépend pas du nombre de personnes, mais du nombre de mètres carrés de l'appartement et superficie totale la maison appartient à ce locataire.

La question du choix d'une nouvelle société de gestion est un point obligatoire à l'ordre du jour des réunions.

Étape 4. Sélection de nouveaux managers

Avant de tenir une assemblée générale des propriétaires, le groupe d'initiative prépare une liste de candidats possibles et leur demande également de soumettre des propositions concernant :

• formulaires d'accord de service;
• Réparation MKD ;
• liste des services d'entretien de la maison;
• politique tarifaire, etc.

D'ici la date de l'assemblée générale des propriétaires de MKD, il est nécessaire de préparer un accord avec la société. La liste des travaux et services pour l'entretien et la réparation d'une maison, qui doivent assurer sa sécurité et son aptitude à l'habitation, a le droit d'être déterminée par les propriétaires eux-mêmes. Afin de dresser correctement une liste minimale, il est conseillé de faire appel aux services d'un spécialiste. Le Code du logement de la Fédération de Russie (article 162) définit liste des éléments qui doivent être inclus dans le contrat :

• la composition des biens généraux de l’immeuble à appartements, qui relèvera de la responsabilité des gestionnaires de l’immeuble. Par exemple, lors d'une assemblée générale, les propriétaires d'appartements peuvent décider de transférer les structures du bâtiment et les équipements d'ingénierie à la maintenance de la société de gestion. En même temps, il n'est pas du tout nécessaire d'inclure le territoire local dans la propriété gérée ; les résidents peuvent engager un concierge ou s'en occuper eux-mêmes ;
• une liste des travaux et services d'entretien et de réparation des biens communs, ainsi que des services publics ; la procédure pour apporter des modifications à ces listes ;
• algorithme de calcul du montant des cotisations pour services publics, ainsi que pour l'entretien et la réparation des immeubles à appartements ; indication des moyens de paiement.
  Attention! Les tarifs de paiement des services publics sont approuvés par les autorités régionales et locales, et la liste des services de logement et leurs coûts sont approuvés de manière indépendante par les propriétaires d'appartements ;
• progrès dans le suivi des activités de la société de gestion. La loi protège les droits des résidents et oblige la société de gestion à fournir chaque année aux propriétaires d'appartements un rapport sur les travaux effectués pour exécuter le contrat.

Étape 5. Rédaction du procès-verbal de la réunion

Le Code du logement de la Fédération de Russie ne contient pas d'exigences claires concernant la préparation du procès-verbal d'une réunion des résidents d'un immeuble. Il doit être établi par écrit et signé par les membres de la commission de dépouillement, le président et le secrétaire. Pendant événement général Seuls les points inscrits à l'ordre du jour doivent être pris en compte. En d'autres termes, une décision de sélection de nouveaux managers peut être considérée comme invalide si elle a été prise, mais n'a pas été incluse dans le plan de réunion.

Lors de l'élaboration d'un protocole, les aspects suivants doivent être pris en compte :

• notification aux parties intéressées et aux propriétaires de tous les appartements de la tenue d'une assemblée des propriétaires d'immeubles à appartements ;
• progrès du vote;
• ordres du jour ;
• la procédure d'information de la société de gestion des décisions qui ont été prises lors de l'assemblée et de la date à laquelle les pouvoirs des gérants prennent fin (article 45 du Code du logement de la Fédération de Russie) ;
• procédure d'information des résidents et des parties intéressées, y compris celles qui n'ont pas participé à la réunion.

Étape 6. Notification des sociétés de gestion précédentes et nouvellement élues

Après l'assemblée générale, les résidents de l'immeuble doivent informer le nouvel organisme de leur volonté d'être sous sa direction, ainsi que l'ancien de leur intention de le quitter. Pour ce faire, les propriétaires remettent le procès-verbal de la réunion aux deux sociétés.

Après que l'assemblée générale des habitants a décidé de changer de société de gestion, les gérants disposent d'un délai de 30 jours pour transférer toute la documentation technique de cet immeuble à la nouvelle société de gestion.

Dans certains cas, le propriétaire des locaux d'un immeuble à appartements peut faire appel en justice des décisions prises par l'assemblée générale des habitants au plus tard 6 mois après leur approbation. Dans quelles situations est-ce possible ?

• si le propriétaire était présent à l'assemblée et a participé au vote, mais était minoritaire et que ses droits et intérêts légaux ont été violés ;
• lorsque, pour une raison ou une autre, le propriétaire des lieux était absent à la réunion et n'est pas d'accord avec les décisions qui ont été prises, estimant qu'elles portent atteinte à ses droits et intérêts.

La demande ne peut être acceptée par le tribunal si :

• les violations ne sont pas significatives ;
• la décision dont l'un des propriétaires souhaite faire appel ne lui a pas apporté de pertes ;
• Le vote de ce résident ne peut pas changer le résultat du vote.

Le Code du logement de la Fédération de Russie (partie 6, article 20) stipule que les autorités municipales de contrôle du logement et les autorités publiques de surveillance du logement peuvent saisir les tribunaux afin de :

• invalider le contrat de gestion de l'immeuble ;
• liquider la société;
• reconnaître comme invalides les décisions adoptées par l'assemblée générale des propriétaires d'appartements.

Dans ce cas, saisir le tribunal est possible dans les situations suivantes :

• lors de l'identification de violations des procédures de constitution d'une société en nom collectif, de sélection d'une société de gestion, d'élaboration et de signature d'un contrat de gestion d'immeubles à appartements ;
• lorsque les ordres visant à éliminer la divergence entre la charte du partenariat et les modifications qui y ont été apportées avec des exigences impératives n'ont pas été exécutés dans les délais impartis.

Transfert de documentation d'une société de gestion à une autre

Ainsi, 30 jours avant l'expiration du contrat de gestion de l'immeuble, la société de gestion doit transmettre les informations relatives à la gestion de cette maison à ses successeurs. Cependant, en réalité, les parties intéressées doivent souvent intenter une action en justice, car les cas où les dirigeants ne veulent pas remettre la documentation technique ou ne la disposent tout simplement pas sont assez courants.

Guidés par la résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 30 mars 2010 n° 17074/09 dans l'affaire n° A40-73182/08-19-483, dans la plupart des cas, les tribunaux prennent les décisions suivantes sur de telles affirmations :

• fournir au nouvel organisme de gestion la documentation de la maison, si la société de gestion dont le remplacement est décidé en dispose ;
• restaurer les documents perdus s'ils sont manquants et les transférer aux nouveaux gestionnaires.

En outre, il existe une règle sur le remplacement de l'exécution, selon laquelle le « nouveau » Code pénal peut restituer les documents perdus. par nous-mêmes, en récupérant les frais engagés auprès de la société remplacée. Les actes d'acceptation et de transfert d'immeubles à appartements dûment exécutés et signés par les parties pour la gestion serviront de preuve que l'organisme de gestion précédent ne dispose pas de toute la documentation nécessaire.

La société de gestion peut profiter de l'expiration du délai général délai de prescription dans le cas où ses successeurs exigeraient le transfert de la documentation trois ans après la fin du contrat de gestion. Cependant, cette règle ne s'applique pas lors du transfert des cartes d'enregistrement des citoyens. Conformément à la résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 6 septembre 2011 n° 1089/11 dans l'affaire n° A60-5559/2010-C3, ces documents sont établis lors de l'enregistrement des citoyens dans les résidences. les locaux du parc immobilier municipal, étatique et privé et sont à caractère public.

La procédure d'exécution d'une décision de justice relative à la restauration et au transfert de la documentation technique perdue à la société de gestion sélectionnée est assez complexe. Dans ce cas, les avocats recommandent aux plaignants de demander au tribunal d'établir la responsabilité de l'organisation de gestion précédente pour non-respect de la décision de justice. Le paragraphe 3 de la résolution du plénum de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 4 avril 2014 n° 22 stipule que l'astrent est une somme d'argent que le défendeur doit payer en faveur du demandeur en cas de non-respect. avec une décision de justice volontairement avant la date fixée.

Dans la pratique, il existe des cas très fréquents où les sociétés de gestion refusent de transférer les affaires à un organisme nouvellement élu, ne reconnaissant ainsi pas les décisions de l'assemblée générale des résidents. Par conséquent, les propriétaires de locaux dans un immeuble à appartements qui souhaitent changer de société de gestion doivent traiter cette question avec la plus grande responsabilité. Il est nécessaire de consigner par écrit chaque violation des droits des résidents. L'ensemble des documents qui seront nécessaires pour retirer un organisme de la gestion de la maison doit contenir :

• des copies des plaintes des propriétaires d'appartements auprès des autorités de contrôle de l'État ou directement auprès de l'organisme de gestion ;
• les actes de non-respect des normes ;
• des copies des décisions de responsabilisation de la société de gestion en cas de mauvaise exécution ou de manquement à ses obligations.

L'organisme de gestion nouvellement élu a le droit de porter plainte auprès de l'inspection du logement et du parquet, ainsi que de déposer une requête auprès du tribunal arbitral si l'ancienne société de gestion ne reconnaît pas les résultats de l'assemblée générale des résidents de l'immeuble.

S'il n'est pas possible de changer de société de gestion par les résidents du complexe d'appartements, les propriétaires d'appartements peuvent déposer une plainte auprès du service municipal. Selon l'art. 165 du Code du logement de la Fédération de Russie, cette organisation vérifiera les activités de la société de gestion et si des violations sont confirmées, elle convoquera une assemblée générale des propriétaires d'appartements dans cet immeuble.

Si vous souhaitez changer de société de gestion le plus rapidement possible et en un minimum de temps, faites appel aux services de cabinets intermédiaires qui aident les résidents d'immeubles à traiter avec des sociétés de gestion peu scrupuleuses. Le coût de leurs services peut varier de 30 000 à 100 000 roubles.

• Trois règles pour conclure des contrats avec des organismes d'approvisionnement en ressources lors de l'acceptation/du transfert de MKD

Avis d'expert

Sur le transfert des documents d'enregistrement des citoyens

OUI. Nesterenko,

expert du système d'aide « Gestion d'un immeuble à appartements », avocat

Si la société de gestion précédente, au cours de ses travaux, a accepté et transféré les documents relatifs à l'enregistrement des citoyens aux autorités compétentes, sa responsabilité est de transférer ces documents à l'organisation successeur. Ayant reçu un refus, la société de gestion nouvellement sélectionnée a le droit :

• déposer une réclamation auprès du tribunal arbitral exigeant le transfert des documents d'enregistrement des citoyens à l'ancien Code pénal. La pratique montre que dans la plupart des cas, les tribunaux satisfont à ces demandes. Ceci est confirmé, par exemple, par la décision d'appel de Mourmanski. tribunal régional du 7 août 2013 n° 33-2614-2013, ainsi que les décisions du Service fédéral antimonopole du district de Moscou du 21 septembre 2011 dans l'affaire n° A40-73182/08-19-483 et du 17 septembre 2013 dans le cas n° A41-53549/12 ;
• signaler aux autorités du GZhN la violation par la société remplacée des règles de contenu concernant le transfert de documentation technique, la mettant en responsabilité administrative conformément aux exigences du Code des infractions administratives de la Fédération de Russie (article 7.23.2).

Comment récupérer de l'argent après avoir changé de société de gestion

Si les propriétaires des appartements ont régulièrement payé toutes les factures, mais qu'en raison d'un service de mauvaise qualité, ils ont décidé de changer de société de gestion, ils ont alors le droit de restituer au bilan de l'immeuble les fonds restés dans les comptes du gestionnaires. Que faut-il faire pour cela ? Tout d'abord, vous devez introduire une demande au Code criminel pour un rapport sur les activités financières et économiques, qui consiste en :

• une liste des travaux réalisés indiquant leur coût ;
• contrats avec des entrepreneurs;
• documentation d'estimation ;
• certificats de travaux terminés, etc.

L'étude du rapport donnera aux propriétaires d'appartements MKD une idée des travaux effectués et par qui, combien d'argent a été dépensé et, surtout, quel montant est resté dans les comptes de la société de gestion. La responsabilité de l'organisme de gestion est de transférer ce montant sur le compte de la société successeur ou HOA (en cas de changement de forme de gestion). Dans cette situation, les événements peuvent évoluer selon les scénarios suivants.

1. Il est possible de changer de société de gestion sans problèmes inutiles. Les salariés rédigent un acte d'acceptation et de cession d'immeubles à appartements, fournissent un rapport qui ne soulève pas de questions parmi les propriétaires d'appartements et transfèrent les fonds inutilisés sur le compte de la nouvelle société de gestion (HOA).

2. La procédure de changement de manager s'accompagne de difficultés. Souvent, les sociétés de gestion insistent sur la poursuite de l'entretien de la maison ou s'efforcent d'utiliser les fonds restants sur papier, c'est pourquoi les informations sur les services ou travaux non exécutés apparaissent dans les rapports.

Si l'on soupçonne que les propriétaires d'appartements dans un immeuble ont été lésés, les avocats de la nouvelle organisation de gestion ou le président de la HOA peuvent ordonner une construction et un examen technique. Après avoir soumis ses résultats au tribunal, vous pouvez exiger de l'ancienne société de gestion une indemnisation pour :

• fonds inutilisés ;
• les frais des services juridiques, si nécessaire ;
• les frais de réalisation de la construction et de l'examen technique.

3. Dans certains cas, les propriétaires d'appartements dans des immeubles à appartements découvrent un solde négatif sur le compte de leur maison. Dans ce cas, l'ancienne société de gestion présente aux résidents une dette dont le montant peut atteindre des centaines de milliers de roubles.

Pour quelles raisons cette situation pourrait-elle se produire ?

1. Lors du vote, les habitants de l'immeuble ont décidé d'effectuer des réparations « en raison des paiements futurs ». Dans ce cas, la société de gestion a la possibilité de plonger les propriétaires d'appartements dans le piège de l'endettement. Avant de changer de société de gestion ou de créer une HOA, les propriétaires devront rémunérer les gérants pour les prestations fournies et les travaux effectués.
2. L'organisme gestionnaire a effectué les réparations sans soumettre au préalable cette question au vote des habitants. Cependant, conformément aux exigences du Code du logement de la Fédération de Russie, les dépenses pour réparations en cours doit être approuvé par les propriétaires d'appartements lors d'une assemblée générale. Si la réparation n’est pas urgente, la loi n’oblige pas les propriétaires à la payer.

Quel que soit le scénario, il est important de se rappeler que chaque rouble répertorié dans le Code pénal doit être utilisé strictement aux fins prévues.

Avis d'expert

La fraude en matière de gestion est monnaie courante

Viatcheslav Velitchko,

Directeur d'une société de conseil dans le domaine de l'habitat et des services communaux SARL "ZhKS-PRIMORIE"

Dans le secteur du logement et des services communaux, il existe de nombreuses stratagèmes frauduleux, dont les dirigeants expérimentés sont bien conscients. Il est extrêmement difficile pour le citoyen moyen de comprendre par lui-même les estimations et les rapports. Cependant, si vous vous mettez au travail, étudiez d'abord certains aspects.

1. Travaux de réparation

Souvent, dans les rapports des sociétés de gestion, le coût du travail effectué est en réalité gonflé. Comment? Par exemple, conformément aux documents, 5 mètres de tuyaux ont été remplacés au sous-sol, mais en réalité seulement 2 mètres ont été remplacés. Ou alors personne n'a changé les tuyaux du tout. Dans ce cas, les gestionnaires espèrent qu'aucun des propriétaires d'appartements ne courra dans les sous-sols avec un ruban à mesurer à la main. Pour résoudre cette situation, il est nécessaire de procéder à une première inspection approfondie du MKD. Ici, les habitants devront récupérer les documents et tout vérifier : si les canalisations ont été remplacées, combien de nouvelles fenêtres en plastique apparu à l'entrée, etc. Si lors de l'inspection, il s'avère que, selon les rapports, les travaux ont été effectués, mais qu'en réalité ils ne l'ont pas été, les propriétaires de l'appartement doivent alors établir un contre-acte et contacter la société de gestion pour demander un remboursement.

1. Des estimations « gonflées »

Il arrive souvent que les travaux soient terminés, mais dans les rapports, cela se reflète à un coût déraisonnablement élevé. Quelles dépenses sont le plus souvent surestimées dans les estimations ? Il s'agit tout d'abord des dépenses en carburants et lubrifiants, ainsi que du prix des matériaux de construction. De plus, la TVA peut être incluse dans le prix, même si l'entreprise opère sous un régime de fiscalité simplifié.

1. Services non exécutés

Que faire si le rapport de l’organisme de gestion indique le salaire de la femme de ménage, mais que personne ne l’a jamais vue chez vous ? Autrement dit, la société de gestion facturait régulièrement le travail aux résidents, mais le service n'était pas fourni. Afin de prouver le fait de violation de leurs propres droits et d'exiger un nouveau calcul, les propriétaires doivent avoir déposé des plaintes écrites auprès du Code pénal, ainsi que des rapports attestant que le nettoyage de l'entrée n'a pas été effectué.

Vous pouvez modifier le Code criminel pour un nouveau et vous opposer à l'ancien en organisant une collecte spéciale. Dans ce cas, vous devez suivre les instructions prescrites dans le code du logement. Nous devons examiner cette question plus en détail.

Comment changer d'une société de gestion à une autre

La société de gestion est la forme la plus courante d'exercice des pouvoirs de direction. Vous pouvez choisir absolument n'importe quelle entreprise opérant dans la région où vivent les citoyens.

Un changement de société de gestion peut être provoqué par la nécessité d'améliorer la gestion d'un immeuble à appartements, le respect des obligations contractuelles, etc.

Si les habitants souhaitent changer le mode de gestion, alors les élections doivent avoir lieu conformément au code du logement. Pour ce faire, selon les instructions du secteur de l'habitat et des services communaux, un ordre du jour est établi, qui indique la date de la réunion.

Chaque citoyen a le droit de proposer n'importe quel CC lors de la réunion et de justifier sa position. La société de gestion précédemment existante doit être informée de ce type de réunion. Dans certains cas, avec l'accord des propriétaires, elle peut être invitée à l'assemblée.

Comment bien passer d'une société de gestion à une autre : les options possibles

Comme indiqué ci-dessus, la condition la plus importante La transition consiste à tenir une assemblée générale des résidents. La réélection correcte d'une organisation ne peut se faire que par consentement mutuel des résidents. L'ensemble du processus de création et de tenue d'une réunion est régi par le Code du logement de la Fédération de Russie.

Afin de changer de société de gestion dans un immeuble à appartements selon la législation en vigueur, la décision des résidents d'un immeuble neuf ou d'un autre immeuble doit être documentée dans un protocole.

Algorithme et procédure étape par étape suivant:

1. Annonce de l'ordre du jour par la formation d'une déclaration appropriée.
2. Tenir cette réunion, écouter les avis des habitants.
3. Rédaction des procès-verbaux de la réunion.
4. Prendre une décision et conclure un accord avec une nouvelle société de gestion.

Ce n'est qu'en suivant l'algorithme décrit ci-dessus qu'il est réellement possible de légalement changer de société de gestion ou choisir complètement nouvelle façon gestion.

Remplacement sur la base d'une assemblée des propriétaires : procédure

Le chef de la maison a le droit d'annoncer une réunion sur une question particulière. Il est aussi appelé l'aîné. La loi stipule que seul un citoyen résidant dans un immeuble à appartements peut être une personne âgée. Les étrangers ne sont pas acceptés comme seniors.

Les propriétaires ont des motifs légaux pour élire un nouveau « chef ». Ils peuvent s'unir et déposer une pétition contre le président actuel. Cela se produit lorsque, par exemple, il vole, ne remplit pas ses fonctions ou interfère de toute autre manière avec le fonctionnement de la gestion d'un immeuble à appartements. La réélection est marquée par une annonce correspondante et est également enregistrée.

Vous pouvez le contacter pour toutes questions que vous pourriez avoir lors du choix d'une nouvelle société de gestion. En règle générale, ce citoyen est le leader de la réunion. Il signe les protocoles et signe une nouvelle convention au nom de tous les résidents avec la société de gestion.

La réunion peut avoir lieu en personne ou par contumace. Tout cela est stipulé dans l'ordre du jour communiqué à tous les propriétaires.

Nombre de voix requis pour changer de société de gestion de l'habitat et des services communaux

Comme indiqué ci-dessus, la décision de changer de HOA, de coopérative d'habitation ou de société de gestion est prise par une assemblée des propriétaires. Afin de respecter la procédure de transition et de changer légalement d'organisation de gestion à Moscou, à Saint-Pétersbourg ou dans une autre ville de Russie, vous devez étudier la législation civile et en matière de logement de la Fédération de Russie.

Une attention particulière doit être portée au nombre de voix requis, en présence duquel il est effectivement possible de modifier la manière dont l'immeuble est géré.

Au moins la moitié des résidents doivent assister à la réunion. A défaut, la réunion sera considérée comme invalide.

Parmi les résidents arrivants, plus de la moitié doivent voter pour changer l'organisation actuelle. Dans le cas où cela se produirait, la décision de changer de société de gestion sera considérée comme légale. Dans le cas où une décision ne pourrait être prise, il est possible de tenir une autre réunion ultérieurement et de discuter de la possibilité de choisir une autre société de gestion ayant une priorité plus élevée.

Est-il possible de changer de société de gestion sans assemblée des propriétaires ?

Seuls les propriétaires d'un immeuble à appartements ont le droit de décider exactement de la manière dont leur immeuble sera géré. Dans une situation où il y a un transfert de maison responsable du logement et des services communaux des entreprises à l'insu des habitants, cette décision

considéré comme illégal. Il s’agit essentiellement d’une saisie illégale de biens.

À cet égard, vous pouvez résister aux actions illégales des citoyens ou du directeur du HOA en contactant les autorités judiciaires, le parquet ou l'inspection du logement.

Aujourd'hui, dans la législation sur le logement, il n'existe pas une seule méthode légalement établie pour transférer un immeuble sans en informer les personnes qui y vivent. Ces actions peuvent être considérées comme illégales et entraîner une responsabilité non seulement administrative, mais également pénale.

Combien de fois peut-on modifier le Code criminel ?

Pour tout le reste, il est nécessaire de prendre en compte les termes du contrat lui-même avec l'organisme de gestion. Il peut indiquer dans quelles conditions le contrat est résilié, à l'initiative de qui cela doit avoir lieu, comment s'effectuent les règlements après la rupture des relations juridiques, etc. Dans une situation où l'accord contient certaines clauses, cela peut devenir un véritable obstacle au changement l'organisation gestionnaire dans une période de temps déterminée.

La marche à suivre pour changer de société de gestion d'un immeuble à appartements : on vous l'explique étape par étape

Comme indiqué ci-dessus, le changement de l'organisation de gestion comporte plusieurs étapes.

1. Planification du remplacement et notification au propriétaire.
2. La méthode de tenue d'une réunion et d'expression des souhaits des propriétaires.
3. Liste des documents d'information qui seront utilisés lors de la sélection.
4. La procédure d'annonce de la question spécifiée dans l'ordre du jour.
5. Conduite du vote.
6. Résumer et compter les résultats.

Dans cette situation, s'il existe déjà un HOA comme moyen de gérer un immeuble à appartements, sa charte peut alors stipuler d'autres conditions et procédures pour la tenue d'une réunion concernant la modification du mode de gestion d'un immeuble à appartements.

Dans cette situation, il faut également prendre en compte les dispositions de la charte. A défaut, la réunion tenue sera considérée comme non autorisée et le changement de mode de gestion sera invalide.

Comment changer de société de gestion en HOA et vice versa

Dans cette situation, vous devez suivre la même procédure que celle décrite ci-dessus. Dans une situation où il existe déjà une association de propriétaires dans un immeuble à appartements, une décision peut être prise lors d'une réunion programmée ou extraordinaire de modifier le mode de gestion. Dans ce cas, la HOA est soumise à liquidation, et la société gérant les logements et les services communaux sera considérée le seul moyen Gestion MKD.

Dans une situation où les résidents souhaitent créer une HOA, ils peuvent tenir une assemblée générale et contacter la société de gestion pour lui demander de les contraindre à résilier l'accord existant. Après quoi, une réunion est tenue concernant la création du HOA et l'enregistrement ultérieur de la personne morale nouvellement créée.

Notification à la société de gestion de la création d'un HOA, exemple

Avant de décider de résilier le contrat avec la société de gestion et de créer un HOA, la société de gestion doit en être dûment informée. Cela se fait par l'envoi d'un document écrit par le représentant des intérêts des propriétaires. Le procès-verbal de la réunion est également joint à un tel acte.

L'exemple de notification n'est pas difficile. ⇐

Changement illégal de société de gestion, comme cela arrive

Un changement auquel les propriétaires ne participent pas au choix du mode de gestion approprié est reconnu comme illégal.

En règle générale, cela se produit lorsque les sociétés de gestion changent simplement de maison et signent à nouveau des contrats sans exécution correcte. Parfois, le président d'un immeuble est soudoyé et un accord est conclu avec l'une ou l'autre organisation. Toutes ces actions sont illégales. Ils peuvent entraîner une responsabilité pénale et administrative.

Ainsi, pour remplacer le mode de gestion ou sa réélection, il faut étudier les normes de la législation sur le logement. Très souvent, la pratique judiciaire montre que les sociétés de gestion de services publics précédentes ont tenté à plusieurs reprises de perturber de telles élections, voulant garder la maison sous leur direction. Dans ce cas, vous pouvez rédiger une déclaration et porter plainte auprès du service résidentiel. autorité de contrôle. Vous pouvez changer de méthode de contrôle une deuxième ou une troisième fois par an.

Art. 162 du Code du logement RF prévoit la nécessité pour un organisme de conclure un accord sur la gestion d'un immeuble à plusieurs étages avec chaque propriétaire d'appartement. Il est signé après choix d'une société de gestion, dont les responsabilités consistent notamment à assurer le fonctionnement des systèmes de communication, à protéger les droits des résidents, etc.

Si la société de gestion ne fait pas face à ses responsabilités ou les néglige, les résidents ont le droit de résilier le contrat avec elle. Raisons de changer d’organisation :

• La fin de la durée de validité du contrat conclu par les résidents avec la société de gestion ;
• Défaut d'exécution des prestations prévues par le contrat ou l'organisation ;
• Fournir des services de mauvaise qualité ;
• Non-respect des demandes de réparation des résidents ;
• L'organisation n'a pas de licence ;
• Dissimulation des activités et des dépenses.

Attention! Le contrat entre les propriétaires et la société de gestion est conclu pour une durée de 1 à 5 ans.

La société de gestion dispose d'un an pour organiser son travail, assurer le respect de ses obligations et faire ses preuves dans ses activités. Si les résidents constatent qu'elle ne remplit pas ses obligations même un an après la date de nomination, ils ont alors le droit de changer de société de gestion.

Changer de société de gestion est une mesure radicale. Les résidents peuvent d'abord déposer une plainte contre la société de gestion auprès de l'inspection du logement. Plainte CLÉ contre la société de gestion auprès de l'inspection du logement. Si cela ne résout pas les problèmes, les résidents peuvent écrire une déclaration au bureau du procureur. Comment faire cela - lisez ceci

Si l'organisation ne remplit pas les conditions stipulées par la convention, sur décision de l'assemblée générale des résidents, les propriétaires d'appartements peuvent également refuser de remplir les termes de la convention.

Procédure

Le changement de société de gestion dans un immeuble à appartements se déroule par étapes :

• Les habitants décident de changer d'organisation.
• Ils choisissent une nouvelle société de gestion qui se verra confier la gestion de la maison.
• Il est convoqué et tenu une assemblée générale dont l'ordre du jour comporte la question du remplacement.
• Un procès-verbal de réunion est dressé, qui constitue l'expression documentaire du consentement des résidents.
• Transfert du protocole aux sociétés de gestion - l'ancien et celui choisi en remplacement.

Ainsi, lorsqu'on examine la question de savoir comment changer de société de gestion dans un immeuble à appartements, il convient de noter que la procédure n'est pas extrêmement compliquée.

Nuances de la procédure de remplacement d'une société de gestion

La procédure de changement de société de gestion dans un immeuble à appartements comprend les 5 étapes énumérées ci-dessus. En plus d'eux, il est important de prendre en compte les nuances suivantes :

• Si les résidents, pour certaines raisons, n'ont pas pu participer au vote, mais ne sont pas d'accord avec la décision prise, ils ont alors le droit de faire appel devant le tribunal. La réclamation est déposée au plus tard six mois après l'annonce de la décision ;
• Si le propriétaire ne peut pas participer personnellement à l'assemblée, il peut recourir à l'aide d'un représentant. L'inscription des participants s'effectue en indiquant les informations du passeport ;
• Si au moins un résident d'un immeuble à appartements ne reçoit pas de convocation à la réunion, celle-ci peut être considérée comme illégale et les décisions invalidées. Les procès-verbaux dressés lors d'une telle réunion n'auront pas force de loi ;
• La législation fixe le délai d'envoi de la notification. Il doit être envoyé au plus tard 10 jours avant l'organisation de la réunion.

Une commission de dépouillement est désignée pour compter les votes des participants lors d'une réunion. Sa tâche est d'élaborer le protocole, de compter les votes, d'annoncer décision prise sur le remplacement de l'organisme de gestion ou sur la poursuite de la coopération avec celui-ci.

Pour obtenir une décision sur le remplacement de l'entreprise, il est important qu'une majorité des propriétaires (plus de 50 %) votent en faveur de celle-ci. Après l'annonce de la décision, un accord est signé dont les dispositions prévoient le passage à une coopération avec la nouvelle société de gestion.

Regardez la vidéo sur le changement de société de gestion :

Renouvellement du contrat avec la société de gestion

L'un des points les plus importants est la conclusion d'un accord avec une autre société de gestion. Elle se déroule en plusieurs étapes :

1. Formation des dispositions contractuelles, coordination avec les propriétaires.
2. Organisation d'une assemblée générale dont l'ordre du jour comprend la discussion des clauses de la convention.
3. Reproduction du contrat afin d'en remettre un exemplaire à chaque propriétaire d'appartement.
4. Coordination des conditions avec l'organisme de gestion.
5. Renouvellement de l'accord.

Vous pouvez clarifier la durée de validité de l'accord avec la société de gestion directement dans l'organisation ou en étudiant le texte de l'accord. Il est important que la société de gestion soit informée du changement 30 jours avant la fin de la durée du contrat.

Si vous avez des questions sur le changement de société de gestion, posez-les dans les commentaires de l'article

La réforme du logement et des services communaux bat son plein, et il n'y a pas moins de plaintes et de plaintes concernant le travail des travailleurs des services publics.
Désormais, l'organisme appelé à fournir des services et à effectuer des travaux d'entretien et de réparation d'immeubles à appartements est une société de gestion.
Et que doivent faire les résidents si elle ne remplit pas les fonctions qui lui sont assignées ?

Est-il possible changement de société de gestion et comment faire ?

Afin de changer avec compétence de société de gestion de logements et de services communaux, une procédure spéciale est nécessaire, à laquelle participent les résidents d'un immeuble.

Alors comment changer de société de gestion ?

Première étape. Découvrez s'il existe de bonnes raisons de modifier le Code criminel ?

Étant donné que toutes les obligations de la société de gestion sont précisées dans le texte du contrat avec les propriétaires, si un certain nombre d'entre elles ne sont pas remplies ou sont exécutées de manière insuffisante et en violation des délais, les propriétaires ont alors des motifs de faire valoir leurs droits. contre l'entreprise et la remplacer.
Ces motifs de résiliation d'un contrat avec une société de gestion peuvent inclure :

1) expiration de la durée du contrat de gestion de l'immeuble avec la société de gestion ;
2) défaut d'exécution de travaux ou de prestations par la société de gestion ;
3) fourniture de services incomplète ou mauvaise qualité société de gestion;
4) exécution intempestive des demandes de réparation du public
5) dissimuler ses activités, etc.
Les propriétaires d'un immeuble à appartements ont le droit de résilier unilatéralement le contrat de gestion conclu et de changer de société de gestion si celle-ci ne remplit pas ses obligations, même au moins une clause du contrat de gestion (partie 8.2 de l'article 162 du Code du logement du Fédération de Russie) .
A noter que le contrat entre les propriétaires et la société de gestion est conclu pour une durée de 1 à 5 ans. Par conséquent, vous pouvez changer d'entreprise après l'expiration du contrat ou un an après la conclusion du contrat.
Douze mois sont accordés à l'entreprise pour qu'elle puisse se mettre à niveau, organiser le travail et avoir le temps de faire ses preuves. Si pendant cette période les propriétaires constatent que la société de gestion ne s'acquitte pas bien de ses responsabilités, ils ont alors le droit de changement de société de gestion.

Deuxième étape.

Lors d'un changement de société de gestion, le conseil d'un immeuble à appartements doit organiser un groupe d'initiative de propriétaires. Il pourrait s'agir de membres du conseil d'administration de HOA ou de tout autre propriétaire d'appartements dans cet immeuble. Le groupe d'initiative a le droit légal d'exiger l'étude du contrat ou de tout autre document lié à la maison.
Que demander:
- les rapports d'inspection des réseaux électriques du bâtiment des deux dernières années,
— les certificats pour les travaux effectués et les services fournis au cours de la dernière année,
— contrat de gestion ou de service.
S'il manque certains documents, alors l'organisme gestionnaire, selon le Code du logement, est tenu de remplir les documents manquants à ses frais.
Après étude des documents, les propriétaires peuvent entamer la procédure de changement de société de gestion. Comme le montre la pratique, dans de rares cas, l'entreprise précédente est prête à se séparer de la maison de son plein gré. On voit bien plus souvent comment la société de gestion tente par tous les moyens de la garder sous son contrôle. Et ici rôle principal joue un rôle dans la cohésion et l'activité des propriétaires défendant leurs intérêts légitimes.

Troisième étape. Préparez un message sur la tenue d'une assemblée générale des résidents. L'information de la tenue d'une assemblée générale concernant une modification du code de gestion doit être communiquée à chaque propriétaire, et de manière appropriée : si au moins un propriétaire n'est pas convoqué, l'assemblée sera considérée comme tenue en violation de la loi. Un moyen fiable consiste à organiser l'envoi direct d'un message concernant la réunion, au moins 10 jours avant l'événement, comme l'exige le Code du logement de la Fédération de Russie (écrire des lettres recommandées avec notification, remettre une notification à chaque résident contre signature, et en plus publier une annonce). Il doit indiquer :

1. Informations sur l'initiateur ou le groupe d'initiative (nom complet et détails du passeport de chacun) qui a convoqué cette réunion.
2. Forme de conduite (réunion ou vote par correspondance).
3. Date, lieu, heure de cette réunion. En cas de vote par correspondance - le lieu ou l'adresse, ainsi que la date de début et de fin de réception des bulletins de vote.
4. L'ordre du jour de cette assemblée, puisque l'assemblée générale n'a pas le droit de prendre des décisions sur des questions non inscrites à l'ordre du jour, ni de le modifier lors de l'assemblée elle-même.
5. Modalités d'information des résidents sur le lieu et l'heure de la réunion.
6. Lorsque vous votez par correspondance, joignez les bulletins de vote au message. Il doit contenir les noms complets du président, du secrétaire de séance et des membres de la commission de dépouillement.

Quatrième étape. Tenir une assemblée générale des habitants.

Avant de changer de société de gestion par une nouvelle, vous devez prendre la décision de résilier le contrat avec l'ancienne. Dans le même temps, dans le procès-verbal de la réunion, il est nécessaire de justifier toutes les réclamations formulées contre la direction, à savoir d'indiquer comment et où les termes de l'accord ont été violés.
La décision de changer de société de gestion ne peut être prise que lors d'une assemblée générale des propriétaires des locaux d'un immeuble d'habitation. Les représentants de la municipalité doivent participer à l'assemblée et voter pour les locataires,

Parallèlement, l'assemblée générale des propriétaires de locaux d'un immeuble à appartements est valable (avec quorum) si les propriétaires de locaux de cet immeuble ou leurs représentants avec plus de 50 % des voix sur le nombre total des voix ont pris part dedans.

Il est important que les votes soient comptés non pas en fonction du nombre de personnes, mais en fonction du nombre de mètres carrés dont l'électeur est considéré comme propriétaire et en fonction de la part de cette superficie dans la superficie totale de la maison. Et la décision sur cette question est prise à la majorité simple de ceux qui ont participé à l'assemblée générale (si plus de 50 % des participants à l'assemblée votent « pour »). Autrement dit, si plus de 50 % des suffrages ont pris part au vote et que plus de 50 % d'entre eux étaient favorables à la modification du Code pénal, les autres sont obligés de s'y conformer.

Cinquième étape. Sélection d'une nouvelle société de gestion.

L'agenda de résiliation du contrat avec l'ancienne société de gestion doit inclure la question du choix d'une nouvelle société de gestion.
Le groupe d'initiative doit identifier au préalable le cercle des sociétés de gestion, leur demander de présenter leurs propositions sous la forme d'un contrat de gestion, d'une liste de prestations d'entretien, de réparation du logement, de tarifs, etc.

L'accord avec l'entreprise doit être rédigé au moment de la tenue de l'assemblée des propriétaires. Les résidents-propriétaires ont eux-mêmes le droit de déterminer la liste des travaux et services pour la réparation et l'entretien de la maison. Cette liste, selon la loi, doit garantir l'aptitude d'un immeuble d'habitation à l'habitation et sa sécurité. Par conséquent, pour déterminer l'ensemble minimum de prestations et de travaux, il est préférable de faire appel à un spécialiste. La liste des clauses obligatoires du contrat figure à l'art. 162 du Code du logement. Il comprend :

• COMPOSITION des biens communs de la maison, qui seront gérés. Lors de la discussion des termes du contrat lors d'une assemblée générale, les résidents peuvent décider, par exemple, que les équipements d'ingénierie et les structures du bâtiment soient transférés à l'entretien de l'organisme de gestion et que le territoire adjacent ne soit pas inclus dans la liste des propriété gérée, et les citoyens s'en occuperont soit de manière indépendante, soit directement, sans médiation, la société de gestion embauchera un concierge.
• LISTE des services et travaux de réparation et d'entretien des biens communs de la maison, la procédure de modification de cette liste et un ensemble d'utilitaires.
• LA PROCÉDURE de détermination du montant des frais de réparation et d'entretien du logement, ainsi que des frais de services publics, et la procédure pour effectuer ces paiements.
  Attention! Les propriétaires d'appartements approuvent de manière indépendante la liste des services de logement et leurs prix, et les tarifs de paiement des services publics sont fixés par les autorités locales et régionales.
• PROCÉDURE de suivi des travaux de l'organisme de gestion. Selon la loi, la société de gestion est tenue de fournir aux résidents un rapport sur ses activités pour exécuter le contrat au moins une fois par an. En remplissant cette obligation, les intérêts des résidents seront protégés.

Sixième étape. Rédiger correctement le procès-verbal de l'assemblée générale.

Gardez à l'esprit que lors de l'assemblée générale, les décisions sont prises sur les questions qui étaient inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée. Ainsi, si le choix d'une nouvelle société de gestion n'a pas été précisé à l'ordre du jour, mais qu'une décision sur cette question a été prise, elle pourra alors être déclarée invalide.

Le Code du logement n'établit pas d'exigences strictes quant à la forme du protocole. L'essentiel est qu'il soit rédigé par écrit, signé par le président et le secrétaire, ainsi que par les membres de la commission de dépouillement. Lors de l'élaboration d'un protocole, les points de procédure suivants doivent être pris en compte :

— notification à tous les propriétaires et intéressés de la tenue d'une assemblée générale des propriétaires d'un immeuble à appartements ;
— ordre du jour;
— procédure de vote;
- protocole ;
— la procédure pour porter la décision de l’assemblée à la connaissance des propriétaires et des parties intéressées, y compris ceux qui n’ont pas participé à l’assemblée ;
— la procédure de communication à la société de gestion de la décision de l'assemblée et du délai dans lequel ses pouvoirs doivent prendre fin (article 45 du Code du logement de la Fédération de Russie « Procédure de tenue d'une assemblée générale des propriétaires »).

Septième étape. Remettez aux deux sociétés de gestion le procès-verbal de la réunion.

Un procès-verbal de réunion est remis aux deux sociétés de gestion pour notifier à l'ancienne que vous allez la quitter, et à la nouvelle que vous souhaitez être sous sa direction.

Important! A partir du moment où la décision de l'assemblée générale de changer de société de gestion est prise, l'ancienne société de gestion est tenue de transférer toute la documentation technique de la maison à la nouvelle dans un délai de 30 jours.

Si l'ancienne société de gestion refuse de transférer la documentation à la société nouvellement élue, la nouvelle société de gestion a le droit d'introduire une demande auprès de Tribunal d'arbitrage sur le transfert de documentation pour un immeuble à appartements. Vous devez également contacter le parquet de l'Inspection nationale du logement.

Mais, en option, vous pouvez essayer de continuer à travailler avec le Code criminel actuel.

Si les résidents ne sont pas satisfaits de la qualité des services ou de leur prestation incomplète, ils peuvent demander à signer à nouveau le contrat de gestion en le modifiant et en le complétant. Les textes, par exemple, ne contiennent souvent pas d’informations sur la composition des biens communs, la procédure de modification du montant du paiement et une section sur le contrôle du respect par la société de gestion de ses obligations. Et la liste des travaux et services d'entretien de la maison qui y est indiquée peut ne pas répondre aux exigences de la résolution Gosstroy.

Comment renouveler un contrat de gestion ?

1) Demander qu'un accord de gestion soit signé par l'organisme de gestion.

2) Étudier le contrat de gestion et comparer son texte avec les exigences de la partie 3 de l'article 162 du code du logement RF.

3) Rédiger un protocole de désaccord et le soumettre à l'examen de l'organisme de gestion.

4) Si nécessaire, créez un groupe de travail avec l'organisation de gestion pour élaborer un texte convenu de l'accord.

5) Porter à l'assemblée générale la question de l'acceptation des dispositions du contrat de gestion convenu.

6) Demander à l'organisme de gestion de reproduire le texte convenu de l'accord.

7) Proposez le texte convenu du contrat aux propriétaires pour signature.

8) Approuver lors de l'assemblée générale les principales dispositions du contrat de gestion.

9) S'il n'a pas été possible de s'entendre sur le texte du contrat avec l'organisme de gestion, alors entamez la procédure de changement d'organisme de gestion.